보고서용 대지분석 15장 — 패널별로 무엇을 읽어야 하나

2026-08-20 · sitedia 가이드

sitedia가 만드는 15장은 임의로 고른 것이 아니라, 보고서 심사·보고 자리에서 반드시 나오는 질문들을 한 장씩 맡도록 짠 구성입니다. 각 장이 어떤 질문에 답하는지, 읽을 때 무엇을 봐야 하는지 정리합니다.

법과 규제 — "무엇을 지을 수 있는 땅인가"

패널	답하는 질문
용도지역	법이 허용하는 용도와 밀도의 큰 틀. 대지와 주변의 용도지역이 다르면(예: 대지는 준주거, 북측은 2종일반주거) 높이·배치 계획의 출발점이 됩니다.
지구단위계획	구역 안이면 별도의 계획 지침(높이·용도·건축선)이 걸려 있다는 뜻입니다. 구역 경계에 걸치는지부터 확인해야 합니다.
도시계획시설	학교·공원·청사·시장 같은 계획시설의 분포. 공공시설과의 관계 설정(연계·완충)이 요구되는 자리인지 보여줍니다.

패널	답하는 질문
건물	피겨-그라운드. 색 없이 건물 발자국만 보면 도시 조직의 결 — 필지가 잘게 쪼개진 동네인지, 큰 덩어리 단지인지 — 이 드러납니다.
가구(街區)	도로로 둘러싸인 블록 단위. 블록의 크기와 형상은 보행 투과성과 개발 단위를 결정합니다.
도로	위계별(주간선·보조간선·생활도로·이면도로) 도로망. 차량 접근과 전면도로 조건을 읽습니다.

패널	답하는 질문
건축물 용도	주거·근생·업무·판매의 실제 분포. 용도지역(법)과 현황(실제)이 어긋나는 지점이 곧 변화 압력입니다.
준공 연대	노후도의 지리적 분포. 1980년대 이전이 두텁게 모인 구역은 정비 사업의 후보지이고, 2020년대 신축 띠는 이미 변화가 지나간 자리입니다.
고층 / 저층	두 장이 한 쌍입니다. 고층은 스카이라인과 조망 경쟁을, 저층은 일조·사생활 보호가 필요한 켜를 보여줍니다. 높이 계획의 근거가 됩니다.

패널	답하는 질문
공원·녹지·하천	대지가 기댈 수 있는 오픈스페이스. 보고서의 단골 문장 "◯◯공원과의 녹지 축 연계"가 실제로 성립하는 거리인지 이 장으로 검증합니다.
지하철·버스	역과 정류장의 위치. 역세권 논리, 주 출입구 방향, 보행 동선 계획의 근거입니다.

15장은 낱장보다 겹쳐 읽을 때 힘이 생깁니다. 실무에서 자주 쓰는 조합:

'미상'을 읽는 법. sitedia는 용도·준공일을 모르는 건물을 연회색 '미상'으로 남깁니다. 미상이 유난히 많은 구역은 대체로 최근에 지어져 데이터가 따라오지 못한 자리이거나 무허가·미등재 건물 밀집지입니다 — 그 자체가 현장 확인 포인트입니다.

패널	답하는 질문
지형·등고선	표고 단계구분과 등고선(간격 자동). 경사가 배치와 레벨 계획을 결정하는 대지에서 첫 장이 됩니다. 기복 3m 미만의 평지는 등고선을 그리지 않습니다 — "평평하다"도 정보입니다.
지적	연속지적 필지선. 가구(도로가 만든 큰 단위)와 상보되는 소유의 단위 — 세장형 필지, 합필 흔적, 대형 필지가 개발 단위를 알려줍니다.
밀도	KDE 히트맵(부드러운 등치선 밴드). 연면적 합계·평균 용적률·동수 세 지표 중 골라 볼 수 있습니다. 개발 압력과 여력이 지리적으로 어디에 쌓여 있는지 한 장으로 보여줍니다.